L'immobilier de santé, une valeur refuge ?

3 questions à Vincent Desruelles, directeur d'études, auteur de l'étude

« L'immobilier de santé, une valeur refuge »

Quelle est la dynamique envisagée pour l'investissement en immobilier de santé ?

Précisons en préambule que l'immobilier de santé comprend essentiellement les établissements de court séjour (MCO) et de moyen à long séjours (SSR, EHPAD). Dans une acception plus large, il intègre également les centres de santé pluridisciplinaires ou spécialisés (dentaire, optique, etc.), voire les actifs abritant les fonctions support et la R&D. Dans un contexte difficile en 2020, marqué par un recul de 35% des investissements en immobilier d'entreprise, les actifs de santé ont réalisé une bonne performance avec une hausse de 16% des transactions, jouant ainsi le rôle de valeur refuge. Et l'investissement en immobilier de santé a vocation à progresser sur moyenne période en France. Selon notre scénario, il devrait s'inscrire sur un rythme « de croisière » de 10% de hausse par an en moyenne, pour atteindre un peu plus de 1,2 milliard d'euros (hors opération majeure de rachat). Plusieurs éléments expliquent cette bonne dynamique comme l'appétit des investisseurs pour les actifs alternatifs en général, et les actifs de santé en particulier, les stratégies asset light des exploitants qui mobilisent leur patrimoine immobilier au service du financement de leur développement, la croissance du segment des maisons de santé ou encore l'externalisation des murs par les acteurs du secteur non lucratifs (à l'instar de la Croix-Rouge Française). Rappelons toutefois que le marché de l'immobilier de santé souffre d'un manque d'offre chronique sur les actifs traditionnels des cliniques et EHPAD. Les contraintes en matière de création de nouveaux bâtiments limitent les capacités de développement du patrimoine neuf. Les perspectives de développement sont de fait soumises aux stratégies immobilières des exploitants ou aux rachats de portefeuilles ou d'actifs entre investisseurs. Face à ce constat, les investisseurs se développent à l'international sur des marchés où le potentiel de développement reste élevé (Allemagne, Italie) mais où ils sont, davantage qu'en France, en concurrence avec d'autres acteurs internationaux. Ils élargissent également leur champ d'action aux segments connexes tels que la santé de proximité (centres médicaux), voire les fonctions supports. Dans la santé de proximité, Euryale AM collabore par exemple avec Medic Global dans le cadre de la création de pôles pluridisciplinaires.

Le jeu concurrentiel peut-il évoluer ?

Le secteur de l'exploitation d'établissements de santé est marqué par une concentration croissante. Les opérations de croissance externe de ces derniers mois ont renforcé la place des grands acteurs. Korian a par exemple racheté l'opérateur de cliniques psychiatriques Inicea et 5 Santé. Le groupe Elsan est en cours d'acquisition de C2S. Ainsi, dans les EHPAD, trois groupes (Korian, Orpéa et DomusVi) représentent 60% des capacités d'hébergement du top 15 des gestionnaires privés commerciaux. Dans les cliniques privées, Ramsay Santé et Elsan sont de loin les deux principaux gestionnaires. Ces rachats, qui permettent de générer de la croissance sur un marché structurellement contraint, visent à améliorer les performances opérationnelles à travers les économies d'échelle générées. Ce mouvement de consolidation va accentuer le rôle central des exploitants et mettre en avant la nécessité de conclure des partenariats de long terme. Le marché de l'investissement en immobilier de santé est largement dominé par la foncière Icade Santé et Primonial REIM. BNP Paribas REIM, Euryale AM, Swiss Life AM France, Cofinimmo, Foncière Siscare et Perial AM complètent le classement. La gestion de fonds immobiliers pour particuliers (SCPI, OPCI) et professionnels (OPPCI) constitue le mode d'intervention majoritaire. Primovie (Primonial REIM) et Pierval Santé (Euryale AM) constituent les véhicules spécialisés dans la santé les plus actifs sur le marché français. Le marché compte aussi des intervenants dans la promotion et les services. Careit se distingue par son rôle transversal en gestion de projets, asset et property management, et conseil. Des acteurs spécialisés comme Office Santé ou Medic Global sont eux spécialisés dans le développement de maisons de santé.

Quels sont les leviers de différenciation activés par les investisseurs ?

Pour convaincre les ménages et les institutionnels, les gestionnaires de fonds en immobilier de santé miseront sur la dimension sociale du patrimoine détenu et mobiliseront des dispositifs de jugement. A court terme, la labellisation ISR des fonds et l'affirmation de la dimension sociale des véhicules (exemple des actifs de type cliniques et EHPAD mais aussi les bâtiments d'éducation ou pour la petite enfance) seront ainsi mobilisés. Au-delà, les investisseurs miseront résolument sur le caractère international des fonds. Plusieurs véhicules lancés ces derniers mois affichent ainsi une dimension nativement paneuropéenne à l'instar de HPF Europe par BNP Paribas REIM. Une tendance qui s'appuie sur le développement international des exploitants.

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PLAN DE L'ETUDE

LES FONDAMENTAUX ET DÉFIS STRATÉGIQUES

Les clés de compréhension de l'immobilier de santé

Périmètre de l'étude et spécificités du marché, schéma de filière, statuts et effectifs établissements de santé, modes d'exploitation des établissements, poids de la santé dans les investissements immobiliers, modèle des investisseurs (véhicules de financement), labélisation ISR

Les 4 défis stratégiques des investisseurs

• S'imposer comme des partenaires stratégiques des exploitants

• Élargir le champ du marché et se positionner sur des segments connexes

• Assurer l'attractivité des véhicules de financement

• Chercher la croissance à l'international

LA DYNAMIQUE DU MARCHÉ ET SES PERSPECTIVES À L'HORIZON 2023

Le marché de l'immobilier de santé jusqu'en 2020

• Les 3 principaux drivers : tendances de long terme, contexte macro-financier et stratégies immobilières des exploitants

• Le contexte macro-financier : rendements comparés des actifs immobiliers, épargne des ménages et intérêt pour la pierre-papier, capacités d'investissement des institutionnels et recherche de diversification vers les actifs immobiliers alternatifs

• Les investissements en immobilier de santé (2012-2020)

• L'aperçu du marché européen et des tendances par pays en 2020

• L'historique des principales opérations depuis 2017

• Les surfaces autorisées et commencées de bâtiments de santé en France et en régions (2005-2020)

Notre scénario prévisionnel : quelles perspectives de croissance à l'horizon 2023 ?

• L'évolution des drivers à moyen terme

• Le contexte d'ensemble dans la santé : les quatre tendances majeures dans l'exploitation

• La tendances et perspectives des investissements en immobilier de santé

LES EXPLOITANTS : BESOINS, CONCURRENCE ET STRATÉGIES

La structure de la concurrence et les forces en présence

• Les principaux chiffres clés : composition du parc hospitalier par statut, parc et capacités en cliniques MCO, SSR et PSY (privé commercial), parc et capacités en EHPAD

• Les principaux acteurs : principaux exploitants et positionnement par type d'actifs de santé

Les composantes de la demande en services de santé jusqu'en 2020

Vieillissement de la population, bénéficiaire de l'aide personnalisée d'autonomie, évolution de la population de seniors selon leur lieu de vie, nombre de personnes en affection de longue durée, consommation de soins et de biens médicaux et consommation de soins hospitaliers

Les stratégies des exploitants

Vue d'ensemble des axes de croissance des gestionnaires de cliniques et d'EHPAD

Les stratégies immobilières des exploitants

Vue d'ensemble et analyse des stratégies asset light

Focus : les stratégies immobilières de Korian, Elsan, Ramsay, LNA Santé et Orpea

LE JEU CONCURRENTIEL : LIGNES DE FORCES ACTUELLES ET À VENIR

Les forces en présence

Principaux investisseurs en immobilier de santé (groupes, véhicules d'investissement) et positionnement par type d'actifs et pays couverts, principaux promoteurs et sociétés de services immobiliers dans la santé

Les stratégies de croissance des acteurs

• Le développement en France : rachats, nouveaux projets

• L'expansion à l'international : moteurs, revue des opérations, lancements de nouveaux véhicules

Études de cas : le développement international de Korian ; le fonds paneuropéen HPF Europe de BNP Paribas REIM

• Le lancement de nouveaux fonds en immobilier de santé

Étude de cas : le fonds de rénovation dans le médico-social d'Ampère Gestion (CDC Habitat)

• Les développements immobiliers des groupes de santé : revue des opérations et partenariats

Notre scénario prospectif sur le jeu concurrentiel : quelles évolutions attendre à moyen terme ?

• La remontée sur la filière vers les actifs de proximité et supports : maisons de santé, life sciences

• Les labels ISR comme vecteur de différenciation : un levier actionnable à court terme

• Vers une concentration croissante côté exploitants : un atout pour les grands investisseurs face aux nouveaux entrants

L'ANALYSE DES FORCES EN PRESENCE

LES FICHES D'IDENTITÉ DE 16 ACTEURS CLES

• LES INVESTISSEURS EN IMMOBILIER DE SANTÉ

ICADE / ICADE SANTÉ

PRIMONIAL / PRIMONIAL REIM

BNP PARIBAS REAL ESTATE / BNP PARIBAS REIM

COFINIMMO

EURYALE AM

SWISS LIFE / SWISS LIFE AM

PERIAL / PERIAL AM

FONCIÈRE SISCARE

• LES DÉVELOPPEURS EN IMMOBILIER DE SANTÉ

CAREIT

OFFICE SANTÉ

GROUPE ISMS

• LES EXPLOITANTS

KORIAN

RAMSAY SANTÉ

ELSAN

ORPÉA

COLISÉE