Vous nous aviez accordé en 2011 une première interview dont l'objectif principal était de présenter à nos lecteurs le concept des résidences services seniors nouvelle génération, dont le Groupe DOMITYS est l'un des pionniers.
Nous souhaiterions aujourd'hui faire le point avec vous sur le développement actuel et à venir de votre groupe, ainsi que sur l'évolution du secteur et ses perspectives.
Où en est le Groupe DOMITYS en 2015 ?
La Rédaction
Combien de résidences sont actuellement ouvertes ?
Frédéric WALTHER
A fin 2011, quinze (15) résidences DOMITYS étaient en exploitation.
En mars 2015, quarante-huit (48) résidences sont ouvertes, ce qui représente environ 5 730 logements, en incluant notre résidence ouverte récemment en Belgique (L'Ecrin Vert, à Auderghem : 118 logements) et la résidence « ancienne génération » que nous avons reprise en gestion au 1er mars 2015, Paris Plaisance (Paris 14ème : 118 logements) qui appartient à un seul propriétaire, l'assureur Allianz IARD.
La Rédaction
Combien de résidences sont en cours de construction à ce jour ?
Frédéric WALTHER
Une vingtaine de résidences sont actuellement en cours de construction et une quarantaine en commercialisation ou développement.
Ce « pipe » devrait nous permettre d'ouvrir en moyenne 15 à 20 résidences par an, en France, au cours des prochaines années.
La Rédaction
Pouvez-vous nous indiquer quelques chiffres clés relatifs à vos résidences : nombre d'appartements, effectifs en personnel, CA... ?
Frédéric WALTHER
En 2014, nous comptions quelque 1 150 salariés, y compris le Pôle Promotion et le siège, dont plus de 900 salariés dans les exploitations, soit environ 20 personnes par résidence.
Depuis trois ans, nous créons chaque année plus de 200 postes en CDI, à temps plein pour leur grande majorité.
En matière de capacité, nos résidences comptent en moyenne 120 logements.
La Rédaction
Quels sont vos objectifs de croissance ?
Frédéric WALTHER
Notre objectif, à terme, est d'atteindre une base installée de 150 résidences en France.
Pour ce qui concerne la l'acquisition de résidences « ancienne génération » (reprise de résidences existantes telles que Paris Plaisance), nous n'avons à ce jour aucun autre projet en cours de ce type, et ce, pour deux raisons principales : les exigences de notre cahier des charges et l'importance de notre activité actuelle de création et développement.
Nous ne sommes pas aujourd'hui dans une politique volontariste en matière de croissance externe et ce mode de croissance n'est pas notre priorité. Nous avons néanmoins quelques pistes et restons attentifs aux opportunités.
En revanche, nous ne souhaitons nullement reprendre une résidence ou un groupe de résidences en allant renégocier tous les loyers à la baisse. Le mode de développement de DOMITYS est sérieux, basé sur un engagement fort vis-à-vis de nos investisseurs, de nos salariés et des résidents, et nous ne souhaitons pas prendre le risque d'écorner cette confiance.
La Rédaction
En matière de clientèle : ciblez-vous davantage les classes aisées et/ou les classes moyennes ?
Frédéric WALTHER
Les résidences DOMITYS sont clairement des produits privés, non subventionnés. Nous ne sommes dès lors pas en compétition avec le secteur social. Nos produits sont destinés aux classes moyennes et classes moyennes supérieures, avec une accessibilité très large par 50% environ des retraités.
Un élément important doit être souligné, à savoir la part importante du public féminin : 70% de nos résidents sont des femmes qui bénéficient principalement à ce jour de pensions faibles souvent complétées par des pensions de réversion. A cet égard, il convient de souligner qu'à l'avenir la cible majoritaire des femmes va bénéficier d'une hausse du niveau des retraites, en raison du nombre accru de femmes ayant travaillé, cotisé plus longtemps et bénéficiant dès lors d'une retraite plus élevée qu'aujourd'hui.
Notre produit est accessible et la moyenne des revenus de nos résidents n'a pas trop bougé ces dernières années, même si nous opérons parfois sur des sites plus chers sur le plan immobilier et ouvrons également des résidences dans des grandes villes comme Lyon centre, en région parisienne ou dans des villes attractives telles que Fréjus ou encore Bordeaux.
La Rédaction
Comment vous positionnez-vous au regard du logement social ?
Frédéric WALTHER
Le logement social n'est pas notre métier.
Nous menons des discussions avec les bailleurs sociaux, mais n'avons pas concrétisé de projet à ce jour, ceux-ci restant « bloqués » par leur volonté de détenir la globalité de l'immeuble. Ils ne sont pas dans une logique d'acquisition de lots. En outre, les modalités d'attribution des logements sociaux constituent à ce jour un risque pour nous.
Nous ne sommes pas fermés à l'ouverture de nos résidences au logement social, pour autant que le mode de fonctionnement et les modalités d'attribution des logements soient acceptables par tous.
Nous restons favorables au financement en Prêt Locatif Social. A cet égard, il convient de signaler que l'une de nos résidences (Panazol) dispose de 15 lots qui ont été financés PLS et qui se remplissent bien. Cela correspond à un réel besoin.
La Rédaction
Que pensez-vous du « lifting » annoncé des foyers logements et comment vous positionnez-vous dans cette dynamique ?
Frédéric WALTHER
Le foyer logement est un produit relativement proche de la résidence services seniors, avec une visée sociale plus forte (logements plus petits, espaces d'activités et équipe réduits).
La situation immobilière du parc installé est aujourd'hui « inquiétante » et les politiques sont fortement sensibilisés à cette problématique, notamment au travers du projet de loi sur l'adaptation de la société au vieillissement. L'idée de renommer ces foyers logements en Résidences Autonomie est intéressante. Néanmoins un tel projet requiert de l'argent et nécessite que les bailleurs sociaux jouent leur rôle si on attend une vraie évolution qualitative.
Ces produits sont dès lors susceptibles de nous intéresser puisque nous connaissons bien cette clientèle.
La Rédaction
Gamme de prix ?
Frédéric WALTHER
En matière de loyers, il est difficile d'indiquer une fourchette, les montants pratiqués n'étant pas les mêmes selon la localisation de la résidence : un loyer à Lyon, par exemple, ne sera pas comparable à celui d'une ville de 25 000 habitants située dans le centre de la France.
Il existe effectivement une discrimination liée aux loyers qu'il est possible de contrer en activant des leviers.
Ainsi, au sein même de nos résidences, nous mettons en œuvre une certaine souplesse dans nos grilles tarifaires, ce que nous permettent, à la fois, le nombre important des logements et la variété des appartements, en termes de surface, de localisation et d'orientation dans le bâtiment.
Nous parvenons ainsi à proposer des appartements plus petits à des prix moindres, ce qui nous permet d'élargir notre clientèle cible.
La Rédaction
Offre de services ?
Frédéric WALTHER
Un autre facteur d'accessibilité concerne notre offre de services.
Le Groupe DOMITYS propose en effet 4 formules de services, dont la première est abordable pour des revenus moyens, voire modestes, avec un montant de 300 € environ par mois. La formule la plus évoluée (formule Bien-Être) correspond à un montant moyen de moins de 1.000 € / mois.
En complément des formules, nous proposons également des services à la carte complémentaires, pour les résidents qui le souhaitent ou qui en ont besoin, et qui correspondent souvent à des Services à la Personne (et donc à la réglementation y afférente). Notre offre de services est dès lors très flexible.
Enfin, nous avons mis en place un produit, dénommé « DOMITYS pour tous » : 7 à 8 logements sont réservés dans nos résidences (rappelons que nos résidences sont des structures importantes de 120 logements en moyenne), afin d'accueillir des personnes avec des revenus modestes.
La Rédaction
Suivi des évolutions réglementaires ?
Frédéric WALTHER
Il y a moins de deux ans, le Groupe DOMITYS a fait le choix d'adhérer au SYNERPA quand le syndicat a admis que sa mission ne pouvait se limiter aux seuls EHPAD qui ne couvrent pas l'intégralité de la problématique du logement et des services aux personnes âgées et seniors. Nous travaillons en commun avec les politiques et les professionnels du secteur.
Les propositions émises par Luc BROUSSY (Ehpa Conseil) dans son rapport sur le marché des Résidences Seniors en France nous paraissent intéressantes.
DOMITYS est favorable à une existence légale et à l'élaboration d'un statut clair pour les résidences avec services pour seniors, mais surtout pas à l'inclusion de ces résidences dans le champ du médico-social avec les exigences y afférentes de loi n° 2002-2 notamment.
Avec les résidences avec services nous ne sommes pas dans la prise en charge de la santé, mais bien dans une problématique de logement avec une assistance à domicile. Nous ne sommes pas favorables au déploiement d'une réglementation à outrance ni à une mise sous tutelle du département ou de l'Etat.
La Rédaction
Vis-à-vis des résidences avec services dites « ancienne génération » ?
Frédéric WALTHER
Le problème des résidences avec services « ancienne génération » ne tient pas tant aux services qu'au mode de répartition des coûts.
La problématique est en partie liée à la confusion entre « charges de copropriété » et « coûts des services variables », à la charge des résidents.
Elle repose également sur le choix opéré dans les investissements, en matière d'entretien et de maintenance.
Ainsi, si les investissements ont été effectués régulièrement, si les services proposés ont évolué et ont été adaptés aux besoins des seniors, la résidence peut continuer à fonctionner sans problèmes majeurs.
En revanche, on peut comprendre que pour une résidence qui existe depuis 40 ans ou davantage, il soit difficile de solliciter une personne âgée de 80 ans, voire plus, afin de payer un investissement sur 20 ans !
Il s'agit bien d'un problème de gestion et de répartition.
La problématique réside dans le fait qu'il n'y a pas de sanction financière pour le syndic qui gère la résidence en terme de coûts et non pas de profit : si les services sont trop chers ou « mauvais », les locataires partent et les propriétaires sont mécontents.
Ainsi, le Groupe DOMITYS n'est pas opposé à la reprise en gestion d'anciennes résidences, pour autant que le projet recueille l'unanimité des copropriétaires. Or ces derniers ont souvent du mal à se mettre d'accord !
La Rédaction
Comment envisagez-vous votre développement à l'international ?
Frédéric WALTHER
C'est une perspective que nous envisageons depuis deux ou trois ans, avec pour objectif de disposer à terme de 15 à 20% de notre parc installé à l'étranger.
La première opération concrète que nous venons de réaliser en Belgique s'est concrétisée par l'ouverture d'une résidence à Auderghem en début d'année et constitue un véritable succès. Nous avons trois autres projets en cours de montage en Belgique.
Nous avons également initié une opération en Italie à Bergame, en partenariat avec Nexity, et nous nous intéressons très sérieusement à l'Espagne ainsi qu'au Portugal qui constitue une destination très prisée des seniors notamment français. Sur ces pays, nous sommes en phase de déchiffrage et d'identification d'opportunités.
Le Maroc est un pays qui nous intéresse et nous avons un projet en cours qui est bien avancé, avec un partenaire local à Marrakech (Noria, avec la Caisse des Dépôts et de Gestion du Maroc). L'objectif de ce projet est d'attirer des retraités européens au Maroc. Nous avons identifié trois autres opérations potentielles de ce type et notre ambition est de développer à terme une dizaine de résidences au Maroc, pays francophile, qui demeure stable, et qui comprend de nombreuses grandes villes (Agadir, Casablanca...).
Enfin, l'Ile Maurice constitue à nos yeux une destination de prédilection pour des seniors en quête d'exotisme : nous avons conclu un partenariat en ce sens avec un opérateur sud-africain et l'opération est très avancée puisqu'elle sera lancée en commercialisation en 2015. La clientèle cible d'un tel projet est plus haut de gamme et correspond à des retraités français résidant en métropole, réunionnais ou encore sud-africains.
A terme, nous regarderons également l'Allemagne et la Suisse.
La Rédaction
Quelle est la politique de commercialisation de DOMITYS ?
Frédéric WALTHER
Nous privilégions les investisseurs particuliers plutôt que les propriétaires résidents qui ne représentent en moyenne que 0 à 5% de nos ventes depuis quelques années : sur certaines résidences, nous comptons 8 à 10 propriétaires résidents, sur d'autres aucun. Néanmoins, nous laissons la porte ouverte. A noter que les propriétaires occupants n'ont souvent pas le temps de se positionner lorsque la résidence se vend rapidement.
DOMITYS reste très vigilant au maintien de bonnes relations avec ses investisseurs et constitue l'un des seuls opérateurs à avoir fait le choix de payer mensuellement, par virement, les loyers à ses investisseurs. Ce système est bien rôdé et fonctionne.
Selon nous, le maillon fondamental est la confiance que nous accordent nos investisseurs et nous avons créé tout récemment à cet effet un Service Relations Investisseurs.
En effet, ce marché de la vente de logements à des investisseurs individuels est très petit en France (5 000 à 10 000 ventes par an) et DOMITYS en occupe une large part (1 000 par an). La majorité de nos investisseurs sont âgés de 40 à 50 ans et misent sur le régime du LMNP et l'imposition dans la catégorie du BIC (nous avons peu de Censi-Bouvard). Ces investisseurs ont la possibilité de se projeter, d'avoir un objectif de revenus pour leur retraite, tout en envisagent, à terme, d'occuper eux-mêmes leur bien, une fois l'opération de défiscalisation aboutie.
Nous avons dès lors deux autres modalités de commercialisation en réflexion :
La Rédaction
Combien de lots le Groupe DOMITYS commercialise-t-il annuellement ?
Frédéric WALTHER
Nous sommes sur un volume de 1 000 lots par an vendus aux investisseurs particuliers, et 1 200 si nous ajoutons la vente en bloc.
La Rédaction
Quel est le coût moyen de construction d'une résidence services seniors ?
Frédéric WALTHER
Il est difficile de répondre à cette question, le prix moyen du m² étant très variable selon la localisation.
Dans une ville comme Saint-Raphaël, dans le Sud de la France, par exemple, le prix moyen est de 5 000 € / m².
Dans une petite ville moins « prisée », il oscille entre 3 000 et 3 400 € / m².
Pour une résidence de 120 logements d'une superficie de 50 m² en moyenne, soit 6 000 m² au total, avec un coût moyen de 4 000 € / m², on obtient un montant global de 24 millions d'euros TTC, soit 20 millions HT.
La Rédaction
Avez-vous un objectif de diversification à terme ?
Frédéric WALTHER
DOMITYS n'a pas de politique spécifique en ce sens pour le moment.
Notre résidence avec services de Tours qui regroupe 114 logements est implantée dans un parc de 2.5 hectares qui comprend également un hôtel 4* Clarion de 65 chambres et suites et que nous gérons également. Il s'agit là d'une opportunité foncière que nous avons saisie, mais ce type d'opération n'est pas une priorité pour nous.
Nous avons un projet similaire dans l'Ouest.
Nous envisageons davantage une orientation vers des séjours de courte durée pour seniors, de type tourisme. Des projets comme celui de l'Ile Maurice ou encore au Maroc s'y prêtent parfaitement.
Aujourd'hui nous sommes mono-produit et « fiers » de l'être.
Nous avons encore du travail à accomplir pour bien expliquer aux personnes intéressées toute l'utilité et la complexité de ce produit, dans le monde actuel, en France et à l'étranger.
Nous sommes dans une démarche volontaire de normalisation et de qualité.
Ce produit étant dédié à l'accueil de personnes âgées, souvent fragilisées en raison d'un changement de domicile, on ne peut s'en saisir « à la légère ».
Notre maître-mot demeure la confiance, avec une vision à long terme.
Notre approche a une dimension « sociétale » dont il convient de garder conscience.
La Rédaction
Un dernier mot à nos lecteurs ?
Frédéric WALTHER
DOMITYS a mûri au cours de ces dernières années et c'est passionnant.
On est au début de l'aventure et il nous reste encore beaucoup à faire.
Notre objectif avec mes associés était, il y a quelques années déjà, d'atteindre un premier palier de 50 résidences en croisière. Cet objectif sera atteint d'ici la fin de l'année 2015, puisque nous aurons alors 51 résidences en activité.
Dans deux ans, début 2017, avec une base installée de 50 résidences, nous pourrons envisager d'être plus « aventuriers », sur l'étranger et dans la diversification...
D'ici là, nous restons très prudents et focalisés sur notre développement en France.
Suivez l'actualité 100% directeur de maison de retraite / ehpad. Réglementation, bonnes pratiques, outils, études de cas, interviews, retours d'expériences, appels à projets, publications, tendances marché, nouveaux produits... Toute l'actualité du Directeur Ehpad !
