Xerfi / Precepta vient de publier une étude sur le marché des résidences seniors, intitulée « Le marché des résidences seniors à l’horizon 2015 – Diversification des concepts, maturation des modèles économiques, déploiement… : enjeux et perspectives d’un marché à fort potentiel ».
Les résidences seniors est un concept qui a le vent en poupe
Capgeris
Qu’est-ce qu’une résidence seniors ?
Jean-Christophe BRIANT
La résidence senior regroupe des logements adaptés (appartements ou maisons/villas), organisés autour d’un ou plusieurs espaces collectifs.
A cet immobilier spécifique (accessibilité, confort, domotique) s’ajoute un panel de prestations de services (à la carte le plus souvent), répondant aux exigences et besoins des personnes âgées autonomes (convivialité, sécurité, aide à domicile, conciergerie…).
Capgeris
Toutes les résidences seniors correspondent-elles au même concept ?
Jean-Christophe BRIANT
Non. La diversification et la flexibilisation des offres et des concepts constituent même aujourd’hui des facteurs clés de succès sur le marché des résidences seniors.
Les opérateurs sont désormais plus à même de répondre à l’hétérogénéité des choix des clients en matière de prix, de lieu d’implantation, de type d’habitat, de prestations ou d’âge et d’autonomie.
Capgeris
Quelle est – ou quelles sont – les cibles privilégiées de ce type d’habitat ?
Jean-Christophe BRIANT
Les seniors « actifs » (âgés de 60 à 74 ans) ainsi que les seniors « fragilisés » (75-84 ans) constituent le cœur de cible des résidences seniors.
Un cœur de cible très dynamique puisque ces populations progresseront fortement à l’horizon 2030.
Une tendance qui s’explique en grande partie par l’entrée et l’avancée progressive dans ces classes d’âges des premières vagues de baby boomers.
Pour les seniors « actifs », le confort matériel et immobilier (aspects pratiques et adaptés du logement, équipements, surface habitable…), le confort « naturel » (ex : climat de la région et beauté des paysages) et la recherche de proximité (famille, amis, retour aux origines…) constituent des déterminants décisifs de la mobilité dite « post-retraite ».
La mobilité des seniors « fragilisés » dite « préventive » peut être déclenchée par une recherche de proximité renforcée (famille, briser la solitude et redonner un sens à la vie sociale), de sécurité matérielle et physique et de rapprochement avec des équipements sociaux, médico-sociaux et de santé (services à la personne, infrastructures sanitaires et médico-sociales…).
Capgeris
Les résidences seniors sont souvent qualifiées de résidences avec services pour seniors :
en quoi consiste ces services et sont-ils systématiquement proposés aux résidents ?
Jean-Christophe BRIANT
On doit distinguer trois types de services disponibles au sein de ces résidences :
Capgeris
Quels statuts adoptent ces résidences et à quels types de modèles économiques correspondent-elles ?
Jean-Christophe BRIANT
Après avoir longtemps tenté de dupliquer le modèle économique des Hespérides (modèle de syndic de copropriété tout intégré/tout compris) particulièrement excluant (loyers planchers autour de 1 800 euros par mois), les opérateurs du marché se sont tournés vers des modèles plus souples et plus accessibles financièrement.
L’adoption de nouveaux modèles d’exploitation intégrée (services de base « forfaitaires » internalisés et imposés et services avancés packagés et/ou « à la carte » internalisés et un loyer plancher de 800 euros/mois) ou sous-traitée (services de base et avancés à la carte externalisés et un loyer plancher de 400 euros/mois) contribue fortement au décollage du marché.
Il est à noter que la plupart des opérateurs cherchent aujourd’hui à obtenir des agréments qualité pour leurs résidences.
Agréments qui leur permettent d’être éligibles aux dispositifs LMNP « Censi-Bouvard » et LMNP « classique » et de réaliser, si ils le souhaitent, leurs propres prestations de services d’aide et d’accompagnement à destination d’un public fragile.
Le marché des Résidences Seniors est en pleine expansion et promis à un bel avenir
Capgeris
Quelle est la part, aujourd’hui, des Résidences Seniors sur le marché des structures dédiées aux seniors et aux personnes âgées et quelle sera-t-elle demain ?
Jean-Christophe BRIANT
A fin 2012, seuls 41 000 seniors habitaient dans une résidence senior ce qui représentait à peine plus de 5% du nombre de personnes âgées de 60 ans et plus vivant en structure d’accueil (EHPA, EHPAD, USLD et résidences seniors) dédiée et 0,1% du nombre de personnes âgées de 60 ans et plus vivant dans un logement adapté (structure d’accueil dédiée + logements adaptés).
Ils devraient être 65 000 en 2015 et 106 000 en 2020 selon les estimations et prévisions Xerfi-Precepta.
Le parc de résidences passera ainsi de 374 (32 000 logements) à fin 2012 à 580 (50 000 logements) en 2015 et 1 000 (83 000 logements) en 2020.
Capgeris
Au vu de votre étude, pouvez-vous nous indiquer les principaux facteurs qui expliquent l’engouement pour les résidences seniors ?
Jean-Christophe BRIANT
Plus que d’un engouement, je parlerais d’un décollage du marché eu égard à sa taille encore très réduite et sa reconnaissance limitée.
On peut distinguer les moteurs de court terme des opportunités de long terme.
Ainsi, la croissance très forte du nombre de seniors « actifs » (60-74 ans), la maturation progressive de l’offre des opérateurs ou l’attractivité de l’investissement en résidence senior figurent parmi les leviers actuels du marché.
Tandis qu’à terme, l’arrivée et la progression au sein des populations cibles des résidences seniors d’une génération plus réceptive aux nouveaux concepts résidentiels (mobilité accrue et appétence plus forte pour les services à la personne) ou la reconnaissance par les pouvoirs publics des résidences seniors comme un élément à part entière du parcours résidentiel des personnes âgées pourraient lui permettre de s’affirmer.
Capgeris
Compte tenu de la perspective de déploiement du marché, diriez-vous que le marché est devenu ou devient concurrentiel ?
Jean-Christophe BRIANT
La concurrence demeure faible malgré l’apparition de poches concurrentielles dans certains centres-villes ou dans des zones favorables (littoraux du sud et de l’ouest de la France).
Le marché est dans une phase de décollage, caractérisée par le faible nombre d’opérateurs présents et une forte dissémination du parc sur l’ensemble du territoire national.
Capgeris
Quels sont les opérateurs qui interviennent sur ce marché et quelles sont leurs origines ?
Jean-Christophe BRIANT
Le marché des résidences seniors est dominé par cinq enseignes.
Soit, dans l’ordre de leur part de marché à fin 2012 (en nombre de résidences) :
pour une part de 42% du parc total (données Xerfi-Precepta).
Groupes d’hébergement de loisirs promoteurs/exploitants généralistes ou spécialistes, groupes de maisons de retraite médicalisées ou gestionnaires/exploitants se cotoient au sein de ce marché.
Capgeris
Comment ce marché est-il à ce jour réparti sur le territoire et comment le déploiement devrait-il s’orienter ?
Jean-Christophe BRIANT
Les taux d’équipement demeuraient faibles sur l’ensemble du territoire métropolitain à fin 2012 à l’exception de quelques régions de la zone de l’Arc Atlantique (Pays de la Loire, Poitou-Charentes) et du Grand Sud (Languedoc-Roussillon).
Deux zones littorales tempérées qui représentaient à elles seules près de 60% du parc de résidences seniors en France (225 résidences exploitées pour plus de 24 500 seniors accueillis).
Mais une densification de l’offre s’opère sous la conduite des leaders « historiques » et des nouveaux entrants.
Et, signe d’une maturation du marché et des concepts, les opérateurs sortent de leur zone de confort (les zones littorales tempérées voire l’Ile-deFrance) pour s’attaquer à des zones très faiblement équipées comme le Grand Nord (Basse-Normandie, Haute-Normandie, Nord-pas-de-Calais et Picardie).
Capgeris
Comment définiriez-vous la résidence seniors de demain ?
Jean-Christophe BRIANT
Un trait d’union : entre le domicile « historique » et la maison de retraite médicalisée mais aussi entre des locataires ou des propriétaires et leur quartier.
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